世纪金源成功发行首个CMBS,跨出资产证券化第一步!

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  据世纪金源(专题阅读)(相关干货)商管集团官方消息,2019年1月26日,中信建投-世纪金源I号资产支持专项计划(以下简称“世纪金源CMBS”)成功发行,发行总规模为30亿元,成为2019年商业地产资产交易市场上重要一单,也标志着世纪金源集团跨出资产证券化的第一步。

  随着盘活商业地产存量、推动行业向轻资产转型逐渐成为新趋势,资产管理和金融创新成为企业在存量时代生存的重要能力,商业地产资产证券化已成为热点。

  2018年,商业地产资产证券化交易空前活跃,如广州正佳广场、北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。

  可以看到,资产证券化在国内由于政策扶持及企业需要等原因,发展速度在不断加快,相应地,商业地产市场的资产证券化也在不断地走向成熟。

  

  资料显示,本次专项计划的实际融资人为世纪金源投资集团,标的物是北京市知名购物中心——北京世纪金源购物中心。

  据赢商网了解,本次专项计划标的物是北京世纪金源购物中心房产证D和房产证E两个地段,体量共20万平方米,是北京世纪金源购物中心整体A、B、C、D、E五个房产证地段中的两个。

  此外,本单CMBS产品优先A档产品评级为AAA,产品规模17.15亿元,期限3+3+3+3+3+3年。优先B档产品评级为AA+,产品规模11.85亿元,期限3+3+3+3+3+3年。次级档产品1亿元,产品评级NR,期限18年。

  标的物主体现金流回款稳定,本息全覆盖

  CMBS作为一项基于资产支持的融资工具,产品质量的核心就在于底层物业资产的质量优劣,而且CMBS最大的风险来源于租金收入的不确定性。

  因此,CMBS对底层物业资产的筛选非常严格,除基本要求是已完工的成熟物业、且有稳定租金收入和良好的运营记录外,在地理位置、物业产权、物业品质、承租情况等方面均有具体要求。

  此次标的物主体北京世纪金源购物中心总商业面积为60.5万平方米,是目前国内最大的单体商业建筑之一,其位于海淀区世纪城的核心位置,交通便利,人口密集,客流稳定,配套设施完善。

  

  北京世纪金源购物中心曾获“世界十大购物中心”、“中国最具影响力SHOPPING MALL”、“中国十大商业地产”、“中国商铺100强”等荣誉称号,其历经十四年的发展,在不断地改造升级中重塑行业布局,更实现了从 “量变”到“质变”的飞跃。

  目前,北京世纪金源购物中心经营状况稳健,利润逐年大幅提升,在第1个至第71个运营收入归集期内,物业运营收入扣除相关费用后对应付本息的覆盖倍数均在1.81倍以上,现金流回款稳定,能够实现对优先级证券本息的完全覆盖。

  此外,北京世纪金源购物中心房产证D、E两个地段估值为46.03亿元,是优先级证券规模的1.59倍,能为项目提供充足的担保支持。

  AA+评级增信差额承诺主体,担保充足

  最终说服投资者的是产品本身、资产本身,但如果能有高评级的主体为产品的收益进行兜底,可以更加有效保障投资者的投资收益。

  世纪金源CMBS的差额承诺主体为拥有强大承载力的世纪金源商管集团,作为AA+评级增信主体,其负债率仅为46.6%,资信状况良好。

  此外,此单CMBS操作规范性高,资产分层明确,能够提供稳固的内部信用支持。

  

  作为中国摩尔(Mall)时代的开创者,世纪金源商管集团创新打造“mall of more”的独特金源模式,汇集了众多优质商业品牌,独立打造了餐饮、零售、儿童、运动、教育、医疗等多元化功能业态板块,实现了“内部同质化,外部差异化”的战略布局。

  世纪金源商业版图迅速扩张,未来可期

  此次世纪金源CMBS的发行,提高了世纪金源的资本活性,成功把流动性差的固定资产转变成可流动的、可交易的金融资产,提供了更有效的良好融资渠道。

  世纪金源商管集团大消费板块全国布局目前以两大产品线为主——自持购物中心和轻资产“方圆荟”品牌。两大产品线合力并进,轻重并举,使世纪金源商业未来的发展前景十分可观。随着商业版图不断扩张,不但为所有业主方提供了强大的信心,同时,也通过世纪金源CMBS的成功发行,为业主方提供更广阔的融资和发展平台,获得更多可借鉴的资产管理经验和退出机制。

  据赢商网了解的资料显示,世纪金源商管集团在全国范围内已拥有10家自持购物中心,1家奥特莱斯,2016年至今已开发轻资产项目“方圆荟”39个,运营管理总体量超过723万平方米,其中“方圆荟”占世纪金源商管运营管理总体量的52%。目前,世纪金源商管团队正在加速全国布局,并计划到2021年通过自持、轻资产输出等战略方式推出100个商业项目。

  

  关于CMBS

  CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),是近几年在国内兴起的一种融资工具,与REITs(房地产投资信托基金)相比,REITs在资产证券化的过程中,向投资者转让的可以是权益、抵押或者两者混合,而CMBS转让的只能是债权。

  由于种种原因,国内并没有标准REITs的发行,市面上均为类REITs产品。同时,以债权为标的的CMBS发行量和存量都要领先于权益类的类REITs。

  同时,世纪金源CMBS具有发行价格低、流动性强、放贷主体明确的优点,在最大化释放商业地产价值的同时,还能保持未来增长的潜力。

  世纪金源商管集团表示,将借世纪金源CMBS与资本市场顺利接轨的契机,充分发挥资产潜力和优势,实时对接资本市场的高标准,适时调整策略,不断提升商业管理运营水平,为众多合作者创造更持续的价值。

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